City Park je jednou z nejsledovanějších staveb v Jihlavě. Řada lidí má možnost denně sledovat vývoj na staveništi. Někteří jsou zděšeni výškou stavby, jiní naopak se zájmem sledují, co se pod Znojemským mostem děje. Na pozadí celého projektu hovoříme s ředitelem developerské firmy CEI Building Martinem Jarošem.

Dělali jste si před začátkem projektu nějaký průzkum, jestli se vůbec v Jihlavě tak velké obchodní centrum vyplatí?

"Samozřejmě. Kromě obchodních i marketingových jsme si zadali i dva průzkumy veřejného mínění. Oba byly na vzorku asi 650 občanů Jihlavy a okolí a byly zaměřeny na to, jak lidé City Park vnímají a jakou náplň od něj očekávají. Není to ukončený proces, snažíme se reagovat na podněty potenciálních zákazníků."

Kdo všechno podle vás bude do City Parku jezdit nakupovat? 

"Máme velmi podrobně spočítané dojezdové vzdálenosti v minutách. V celkové spádové oblasti, ze které je do Jihlavy blíž než do obdobného centra jinde, žije 517 tisíc lidí, což je shodou okolností počet obyvatel kraje Vysočina. Ale hranice spádové oblasti nejsou totožné s hranicemi Vysočiny ­ patří do ni i část jižních Čech, a naopak východ Třebíčska už inklinuje k Brnu."

Říkal jste, že některé řetězce nechtějí vytvářet pobočky ve městech menších než 100 tisíc obyvatel, což je i případ Jihlavy...

"To se nedá zobecnit. Řetězce stále mění svou strategii především s obsazováním trhu v České republice. Dnes řada z nich nechce jít do měst pod 100 tisíc, ale to se rychle mění. Zatím úspěšně jednáme s velmi kvalitními firmami, které běžně mají desítky provozoven i v zahraničí a posuzují City Park ne z českého, ale z evropského hlediska."

Jakými argumenty jednotlivé firmy přesvědčujete? 

"Máme kvalitní prezentaci a podrobné marketingové doklady o tom, že tato oblast na podobné centrum čeká a že jde o potenciálně kvalitní trh. Zdůrazňujeme velkou spádovost a kupní potenciál, dále mluvíme o ostatních investorech v regionu, průměrných mzdách a kvalitě pracovních příležitostí v regionu. Oni prostě tomuto projektu věří."

Hovoříte o velké kupní síle, ale Vysočina je dost chudý kraj, ne? 

"Jak jste na to přišel? Podle statistik je v Jihlavě průměrná mzda na 103,5 procentech celorepublikového průměru. Rozhodně bych Vysočinu neoznačil za chudý kraj, lidé jsou tu pracovití a určitě si nezaslouží být na periferii zájmu."

V čem je City Park oproti jiným obchodním centrům jedinečný? 

"Já bych nevytrhával jednotlivosti. Stavba je úspěšná tehdy, když spolu jednotlivé složky spolupracují. Snad bych zdůraznil jednu výjimečnost: ojedinělé poloze byla přizpůsobena i architektura stavby, je použita zeleň na fasádách a střeše v České republice zcela neobvyklým a ojedinělým způsobem. Zahalili jsme celou budovu do jakési formy čárkového kódu ­ kdy na převážné ploše stěn i na střeše střídáme tři základní materiály. První je zeleň ­ na stěnách popínavá, na střeše normální, druhá část je transparentní (může to být jak neprůhledné sklo, tak polykarbonáty) a třetí má zjednodušeně řečeno podobu rezavého plechu." 

Neměli jste obavu, že od projektu budete muset odstoupit jako předchozí investor?

"On skončil s projektem ze dvou důvodů: jednak naprostého nedostatku peněz a jednak z důvodu špatné koncepce. Já přidám třetí důvod: i kdyby dvě předchozí věci neplatily, skončil by na tom, že jeho projekt by nikdy neprošel schvalovacím procesem, protože byl podstatně necitlivější k lokalitě než náš. Investor se nedostal ani k jakémukoliv posouzení v rámci povolení stavby, byla to jen studie. Objekt byl větší a vyšší a jeho architektura vůbec nekorespondovala s okolní zástavbou. Schválně se podívejte: vám se tahle křiklavá barva a ten celkový vzhled líbí? (ukazuje projekt předchozího investora) Zabetonované celé údolí, potok prochází parkovištěm pod budovou, vše daleko převyšující hradby – to považujete za krásu?" 

Předchozí studie zahrnovala kasino, městskou halu nebo hotel. Proč jste od těchto věcí upustili?

"O kasinu jsme neuvažovali. Na městské hale jsme se pokoušeli domluvit s městem, ale ze strany města tehdy nebyl zájem. O hotelu v Jihlavě se sice hodně mluví, ale po důkladné analýze jsme se k němu nepřiklonili. Možná doba pro stavbu nového hotelu v Jihlavě přijde, ale zatím nenastala."

Nemohli jste využít dotace na revitalizaci brownfieldu? 

"Historicky to na začátku projektu bylo možné, ale tehdy to vlastnil kraj, respektive město a těch možností nebylo využito. Jinak ale pozemek splňoval veškeré podmínky těchto dotací, a nebylo přitom důležité, jestli se část továrny zachová, nebo ne. Pak se ale před dvěma lety tyto možnosti definitivně uzavřely."

Řadě kritiků City Parku by centrum zřejmě nevadilo, kdyby bylo za městem, a ne těsně za městskou památkovou rezervací.

"Jenže dnes se v Evropě přesun shopping center za město považuje většinově za překonaný trend. Nadpoloviční většina, a to i daleko větších projektů než City Park, stojí přímo ve středu měst. Na okrajích jsou jen objekty typu Bauhaus, IKEA a podobně. Vždyť co historicky udělalo z vesnice město? Udělení obchodních práv. Města byla ústředními body obchodu, je to typicky městská aktivita, s obchodem ve městě pak úzce souvisel jeho další rozvoj. I v Česku je řada center, která vznikají přímo na hlavních náměstích: v Pardubicích, Liberci, v Praze například Palladium, připravují se další. Dneska se stále mluví o stagnaci společenského života v jádrech měst, a ten mohou pomoci obnovit a zkvalitnit právě takhle umístěná centra."

Jenže mohou zahltit centra měst náklaďáky, které do nich vozí zboží.

"Co je rozumnější? Nechat lidi jezdit auty nebo speciálními autobusy za město, anebo zásobovat centrum a umožnit řadě lidí chodit tam pěšky? Je to ekologická úspora: za město vám pěšky nikdo nepůjde. Četnost zásobování kamiony je u našeho centra v jednomístných číslech."

Jedním z požadavků při stavbě City Parku byla eliminace nákladní dopravy v lokalitě. Nedávno se ale rozhodlo, že plánovaná okružní křižovatka se stavět nebude.

"Měla tam být jedna, ale ta neměla mít nic společného se zásobováním, měla být na sjezdu ulice Brněnské u Brněnského mostu. Jenže po diskusích odborníků na dopravu se dopravní odborníci z Brna i Jihlavy a Policie shodli, že pro tento případ stavby bude lepší světelně řízená křižovatka dynamicky řízená počítači."

K dopravě se váže ještě jedno téma: lidé ve Fibichově ulici mají obavu, že tam budou parkovat zákazníci centra, aby ušetřili za podzemní garáže.

"Spíš si myslím, že obyvatelé té ulice se báli, že tudy budou návštěvníci do centra přijíždět. A to je lichá obava, protože by se vůbec nedostali do podzemních garáží. Přes Fibichovu ulici se bude jezdit jen po dobu výstavby." 
 
Jaký kapitál měla firma CEI Building? Největší kritik City Parku Jiří Simon podle svého pátrání objevil, že k výsledkům CEI za rok 2004 (minus 473 tisíc) se vyjádřil auditor ze společnosti Certifica Luxembourg a doporučil v únoru 2007 vlastníkům, aby zvažovali eventuální likvidaci podniku s odůvodněním, že nahromaděné ztráty překročily 75 % vydaného akciového kapitálu. Můžete k tomu něco říct? 

"To jsou obavy pana Simona. Já v tomto směru nejsem oprávněn podávat informace. Ale vy si vážně myslíte, že pokud byly správné tyto obavy, že by tento projekt někdo financoval a že by do něj šel jediný zahraniční nájemce? Nechcete se zeptat na bonitu investora a PSJ Investu v bance?"

Jak se vlastně díváte na Jiřího Simona?

"Jako na člověka, který má na kritiku právo, ale využívá ho někdy až za hranicí dobrých mravů a v poslední době jako by se postupně stával odborníkem na development, marketing, realitní trh, statiku, ekologii i dopravu. Prokázali jsme v minulosti vůči němu hodně vstřícnosti."

Jeho dům je v těsném sousedství stavby. Vy jste uvažovali o odkupu. Můžete prozradit, jak vysoké odkupné jste mu nabídli?

"Částka byla hodně nadstandardní. Ovšem my na jeho pozemku nestavíme a nutně jsme ho nepotřebovali, pouze by se nám hodil jako zázemí staveniště. Nemyslím, že to ale je současné téma." 
 
Myslíte si, že už je širší veřejnost vůči City Parku vstřícnější? 

"Při průzkumu veřejného mínění odpovídali lidé, zda City Park podporují. A za dobu mezi prvním a druhým průzkumem podpora vzrostla až na 75 procent. To je podle mě obrovské číslo. Snažíme se komunikovat s veřejností, chceme znát její názory, zpětnou vazbu i náměty a konstruktivní kritiku."

Objevují se také stížnosti, že při prudším dešti teče obsah kanalizace do potoka.
"Při přívalových deštích problémy jsou, ale to bohužel musíme vydržet, než vznikne nové koryto Koželužského potoka. Kanalizace s tím nemá nic společného, alespoň ne ta na území stavby. To, že ze začátku byla kanalizace několikrát ucpaná, bylo jednoznačně dílo nějaké osoby, byly tam schválně naházeny kameny. Poté, co jsme šachtu zabezpečili proti vstupu, nenastal jediný problém.

A potíže nevznikají tím, že by tekly ze staveniště proudy vody do Koželužského potoka, ale tím, že kanalizace pod City Parkem má už dlouho užší profil, a nestačí vše pobrat, je zúžena na zlomek profilu naší kanalizace, je to úzké hrdlo. Řešením je celková rekonstrukce kanalizační stoky, nemá to však s námi nic společného, a ani nevím, v jakém je to stavu."

Jak hodnotíte spolupráci s vedením města Jihlavy?

"To si netroufám hodnotit. Každý se snaží ochránit své zájmy, to je přece normální. Komunikujeme standardně a na všem podstatném jsme se zatím domluvili. Je naivní chtít, abychom se vždy domluvili hned."

Je pravda, že prostředníkem mezi městem a vámi je pan Vaculík?

"Prostředník není to správné slovo. Pan Vaculík je člověk, který byl se mnou od úplného začátku projektu a prostřednictvím firmy PSJ Holding se podílí na řadě věcí včetně dodávky částí stavby."

Nyní se u výpadovky na Pelhřimov má stavět další multicentrum. Jeho investor, Aventin, musí na rozdíl od City Parku podstoupit přísnější zjišťování vlivu na životní prostředí (tzv. velkou EIA).

"Ta otázka je postavena špatně. Každá stavba má jiné zatížení životního prostředí, každou je třeba posuzovat individuálně, nezáleží, jestli je za městem, nebo v něm. Obě stavby byly posouzeny podle EIA."

Ale u vás proběhla jen tzv. malá EIA. Laik si řekne, že za městem by hluk, estetika a zatížení dopravy neměly vadit tolik jako v centru města.

 "Jde o poměrně velmi přesně vyhodnotitelnou záležitost. Krajský úřad rozhodl, že City Park nemusí "jít" do "velké EIA". Zjišťovací řízení bylo transparentní, vše si můžete najít na internetu." 
 
Zatím jsme sliby dodrželi Kolik procent obchodní plochy už máte "obsazené"? 

"Nechci uvádět číslo, protože se neustále zvyšuje. Máme pevné předsevzetí, že při otevření bude pronajato 100 procent jednotek. Teď bude obsazování pracnější a pomalejší, protože už máme klíčové nájemce a jdeme do menších obchodních jednotek. Pak budeme jednat o službách, kavárnách a restauračních provozech. Ty jsou už spojené s volným časem a zábavou, takže není pravda, že City Park bude jen obchodní centrum, jak někteří tvrdí."

Může termín otevření zbrzdit počasí?

"Doba, kdy se poroučelo větru a dešti, naštěstí minula. A tady na Vysočině to může negativně ovlivnit zima, takže pokud by zima byla extrémní, pak to znamená o to větší nasazení na jaře. Ale chceme dodržet podzim 2008. Zatím jsme všechny sliby během naší investice dodrželi. Navíc budeme hotovi celkem za čtyři roky od našeho vstupu do projektu, zatímco standardní doba realizace podobných center je pět až sedm let."

Která fáze stavby je podle vás nejtěžší? 

"Development je obtížná disciplína. Jsou to spekulace a odhady, jak bude trh vypadat za pět let. Poměrně v klidu jsme překonali řadu obtížných prvků, doufám, že to nejtěžší máme za sebou. Hlavně máme zajištěno plné financování projektu, a to jak z vlastních zdrojů, tak z banky. Banka by to celé nefinancovala, investor vždy musí vložit mezi 15 a 25 %."

Hodláte v budoucnu City Park prodat?

"Důležité je, že tento projekt připravujeme pro dlouhodobý provoz, že to nechceme dokončit a po nás potopa. Na vaši otázku teď neumím odpovědět. Navíc zákazníkovi nezáleží na tom, komu ten projekt patří, ale jak funguje. A obecně platí, že nemovitostní fondy si objekty často po celé Evropě prodávají ­ a nemá to nikdy vliv na jejich provoz."

Jak často chodíte na staveniště? 

"Kdykoli jsem v Jihlavě (smích). Nevyhýbám se tomu, tato práce mě baví, podílet se na tom, jak to roste pod rukama, je to tvůrčí. Sice jsem pořád na cestách, ale věci kolem City Parku řeším každý den a na staveništi jsem tak jednou týdně."

 Jan MAZANEC

Diskuze k článku